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Fiscalité immobilière – Belgique
Plus-value immobilière en Belgique : comment réduire (légalement) la facture fiscale ?
La plus-value immobilière peut être lourdement taxée, mais le fisc permet aussi d’augmenter forfaitairement votre prix d’achat et de déduire de nombreux frais, ce qui réduit fortement l’impôt final. Bien utiliser ce mécanisme (forfait de 25 % + 5 % par année entière) est une des clés pour optimiser la taxation de votre vente.
1. Quand la plus-value immobilière est-elle taxée ?
En Belgique, un particulier est taxé sur la plus-value uniquement dans certains cas précis : revente rapide ou opération qui sort de la gestion normale du patrimoine privé. Sont notamment visés les immeubles bâtis revendus dans les 5 ans et les terrains non bâtis revendus dans les 8 ans, ainsi que les opérations considérées comme spéculatives.
- Immeuble bâti (hors habitation propre) : plus-value taxée à 16,5 % si la vente intervient dans les 5 ans de l’acquisition ou, en cas de construction sur un terrain, dans les 5 ans de la première occupation/location, sous conditions.
- Terrain non bâti : 33 % si la revente a lieu dans les 5 ans, puis 16,5 % entre la 5ᵉ et la 8ᵉ année; au-delà, plus de taxation spécifique si la gestion reste « normale ».
- Habitation propre et biens reçus par succession : en principe, pas de taxation de plus-value dans ce régime des revenus divers.
2. Le mécanisme clé : augmenter le prix d’achat fiscal
Le calcul ne se fait pas simplement « prix de vente – prix d’achat brut » : la loi permet d’augmenter le coût fiscal du bien, ce qui diminue la plus-value imposable. C’est ici que le forfait de 25 % et la majoration de 5 % par année de détention jouent un rôle crucial.
- Forfait de 25 % : si vous ne détaillez pas tous vos frais d’acquisition (droits d’enregistrement, honoraires de notaire, etc.), l’administration admet que le prix d’achat soit automatiquement majoré de 25 %.
- Majoration de 5 % par année entière : le prix d’achat déjà corrigé (prix + 25 % ou frais réels) est ensuite encore majoré de 5 % par année complète de possession, pour compenser l’inflation monétaire.
- Travaux et investissements : les travaux prouvés par factures d’entrepreneurs agréés (rénovation, aménagement, etc.) viennent encore augmenter le prix d’achat fiscal.
- Frais liés à la vente : commissions d’agence, publicité, certificats et documents obligatoires peuvent être déduits du prix de vente, ce qui réduit la plus-value taxable.
Au final, la plus-value imposable est souvent nettement inférieure à la différence brute entre prix d’achat et prix de vente, surtout si la détention a été relativement longue.
3. Exemple 1 : maison de rapport vendue avant 5 ans
Maison louée, revendue après 3 ans
- Achat en 2020 : 215 000 € (frais et droits inclus).
- Revente en 2023 : 250 000 €.
- Maison entièrement louée (pas votre habitation propre).
1) Prix de vente fiscal
- Prix de vente : 250 000 €
- Frais de mise en vente (agence, publicité…) supposés : 5 000 €
- Prix de vente fiscal : 245 000 €.
2) Prix d’achat fiscal
- Prix d’achat de base : 215 000 €
- Majoration forfaitaire de 25 % : 53 750 € → sous-total : 268 750 €.
- Détention de 3 années complètes → 3 × 5 % = 15 % de majoration.
- Majoration 15 % sur 268 750 € ≈ 40 312,50 €.
- Prix d’achat fiscal : environ 309 062,50 €.
Dans cette configuration simplifiée, le prix d’achat fiscal dépasse le prix de vente fiscal : il n’y a donc pas de plus-value imposable. En pratique, l’administration peut discuter certains montants, mais l’exemple illustre la force du forfait 25 % + 5 % par année sur un bien détenu quelques années.
4. Exemple 2 : terrain revendu dans les 5 ans
Terrain à bâtir, revente rapide
- Achat en 2022 : 100 000 €.
- Revente en 2025 : 200 000 €.
- Frais d’agence et publicité : 5 000 €.
1) Prix de vente fiscal
- Prix de vente : 200 000 €
- Moins frais de vente : 5 000 €
- Prix de vente fiscal : 195 000 €.
2) Prix d’achat fiscal
- Prix d’achat : 100 000 €
- Forfait 25 % : 25 000 € → sous-total : 125 000 €.
- Détention de 3 années complètes → 3 × 5 % = 15 % de majoration.
- Majoration 15 % sur 125 000 € = 18 750 €.
- Prix d’achat fiscal : 143 750 €.
3) Plus-value et impôt
- Plus-value taxable : 195 000 € – 143 750 € = 51 250 €.
- Délai < 5 ans pour un terrain → taux de 33 %.
- Impôt : 51 250 € × 33 % ≈ 16 912,50 €, hors additionnels communaux.
Même en profitant du forfait et de la majoration annuelle, une revente très rapide d’un terrain peut donc générer une facture fiscale importante.
5. Exemple 3 : terrain revendu entre 5 et 8 ans
Terrain gardé plus longtemps
- Même terrain acheté 100 000 €, revendu 200 000 € après 7 années complètes.
- Frais de vente estimés : 5 000 €.
1) Prix de vente fiscal
- Prix de vente : 200 000 € – 5 000 € de frais = 195 000 €.
2) Prix d’achat fiscal
- Prix d’achat : 100 000 €.
- Forfait 25 % : 25 000 € → 125 000 €.
- Majoration 5 % × 7 ans = 35 % sur 125 000 € → 43 750 €.
- Prix d’achat fiscal : 168 750 €.
3) Plus-value et impôt
- Plus-value taxable : 195 000 € – 168 750 € = 26 250 €.
- Revente entre la 5ᵉ et la 8ᵉ année → taux de 16,5 %.
- Impôt : 26 250 € × 16,5 % ≈ 4 331 €, hors additionnels communaux.
L’effet combiné d’une détention plus longue, de la majoration de 5 % par année et du taux réduit montre l’intérêt de planifier le timing d’une vente de terrain.
6. Bonnes pratiques pour réduire la plus-value taxable
Une bonne préparation permet souvent de limiter, voire d’éviter, la taxation de la plus-value immobilière.
- Vérifier les exonérations : habitation propre, succession, expropriation, certaines situations particulières prévues par la loi peuvent complètement neutraliser l’impôt sur la plus-value.
- Conserver les preuves : actes, factures de travaux, frais d’agence, taxes et certificats; vous pourrez choisir entre les frais réels et le forfait de 25 %, selon ce qui est le plus intéressant.
- Intégrer le facteur temps : atteindre 5 ans (bâtis) ou 8 ans (terrains) et profiter de la majoration de 5 % par année peut transformer une lourde taxation en impôt limité.
- Surveiller le risque de spéculation : multiplication des achats-reventes, lotissements, lourds travaux suivis de ventes rapides peuvent conduire à une taxation à 33 % voire à une requalification en revenus professionnels.
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