L’Italie, nouveau paradis des multimillionnaires qui sont chaque année plus nombreux à y élire résidence, gagne aussi progressivement le cœur des Belges, qu’ils soient riches ou moins riches. Mais quelques us et coutumes locaux doivent être pris en compte.
Parmi les régions d’Italie privilégiées par les Belges, la Toscane reste une valeur sûre.
Une fiscalité avantageuse
La dolce vita, la gastronomie, le patrimoine culturel, les paysages mais aussi l’authenticité du marché immobilier essentiellement composé de biens existants expliquent entre autres cet engouement pour l’Italie.
10,4% des Belges qui ont acheté une résidence secondaire en 2025 ont fait le choix de l’Italie.
Ce qui l’est – et qui a rendu la Péninsule plus attrayante – c’est un incitant fiscal, et pas des moindres. Depuis quelques années, à l’initiative de l’ancien Premier ministre de centre gauche Matteo Renzi, l’Italie s’est transformée en nouvel eldorado fiscal, notamment pour les multimillionnaires étrangers. Matteo Renzi a en effet adopté en 2017 une « flat tax » pour les nouveaux résidents étrangers non domiciliés. Aussi appelée « règle CR7 » – empruntant les initiales du joueur de foot Cristiano Ronaldo -, cet impôt consiste en une taxation forfaitaire libératoire de 100.000 euros par an pour les revenus d’origine étrangère. Sa successeure, Georgia Meloni, a doublé en 2024 le montant de cet impôt à 200.000 euros, sans que le flux de nouveaux arrivants ne connaisse de ralentissement.
Afflux donc de super-riches
Les prix de l’immobilier sont logiquement plus accessibles sur le marché classique. Comptez en moyenne 2.135 euros/m² à l’échelle nationale, bien que le Mezzogiorno (sud) affiche des prix plus bas (de 1.100 euros à 1.500/m²) que le nord (jusqu’à 2.900 euros/m²).
Les Pouilles, bien que plus éloignées de la Belgique que la Toscane, attirent un nombre croissant de Belges.
Où s’installent les Belges?
« Les régions privilégiées par les Belges sont en général accessibles en voiture depuis la Belgique. Le nord de l’Italie attire beaucoup, notamment les zones proches des stations de ski et des lacs, ainsi que les collines viticoles du Piémont. La Toscane reste évidemment une valeur sûre. La Sicile et plus récemment les Pouilles sont aussi des destinations privilégiées« .
Les régions privilégiées par les Belges sont en général accessibles en voiture depuis la Belgique. Le nord de l’Italie attire beaucoup et la Toscane reste une valeur sûre.
La majorité des acheteurs belges s’intéressent à l’Italie non pas pour s’y installer définitivement ou investir, « mais avant tout pour acquérir une résidence secondaire. Un lieu où ils peuvent venir en famille, se détendre et profiter du pays.
Dans la pratique, s’offrir une masseria dans les Pouilles ou une villa en Toscane n’est pas très éloigné de ce qui se fait pour une habitation en Belgique. Mais il existe quelques us et coutumes « locaux ».
De l’offre à l’acte d’achat
La recherche passe, la plupart du temps, comme chez nous, par une agence immobilière physique ou en ligne. Le candidat acheteur remet une offre, et, si elle est acceptée, l’agent immobilier ou un géomètre prépare le contrat préliminaire. Lequel est impérativement enregistré dans les trente jours de la signature », poursuit-il. Le notaire entre en jeu seulement pour l’acte de vente. Mais il ne faut pas être pressé, il n’existe pas de délai fiscal à respecter entre le compromis et l’acte, contrairement à la Belgique où il est de 4 mois à partir du moment où la vente est ferme. »
En Italie l’acheteur doit s’acquiter de 9% de droits d’enregistrement dans le cadre de l’achat d’une résidence secondaire.
En pratique, des espèces d’arrhes de 5% ou 10% du prix d’achat, sont versées au moment du compromis. L’acheteur peut se retirer en abandonnant la somme versée, le vendeur peut également annuler la vente et devra uniquement rembourser le double de l’acompte à la partie acheteuse ».
Comme en Belgique, l’acheteur doit se départir d’une série de frais. Les droits d’enregistrement s’élèvent en général à 9% et portent sur une valeur calculée sur la base du revenu cadastral et non sur le prix d’achat. Les honoraires du notaire sont libres, mais comptez en moyenne 1.700 euros pour un prix d’achat jusqu’à 250.000 euros et 2.100 euros au-delà.
À cela s’ajoute une ribambelle de débours: timbre de copie, taxe cadastrale, taxe d’archives, taxe hypothécaire, contribution au Conseil national du notariat ainsi qu’un forfait de recherches préalables.
Il faut également savoir que l’agence immobilière prend régulièrement une commission de 1% tant au vendeur qu’à l’acheteur.
Il est conseillé de passer par un géomètre pour sécuriser l’achat.
Il est recommandé de s’offrir les conseils d’un géomètre local avant de passer à l’achat. C’est lui qui vérifie la régularité du bien, s’il est en conformité urbanistique et cadastrale, ainsi que sa stabilité. Il est également très compétent pour estimer la valeur vénale d’une habitation. En outre, si vous avez des projets de rénovation, il pourra directement vous guider. Par exemple, il peut exister beaucoup d’obstacles pour installer une piscine en Italie et les règles diffèrent selon les localités.
Source: L’Echo de la Bourse.
Salvino Sciortino – Notaire
