Le viager, une autre façon de vendre sa maison

Définition

Le viager est une forme particulière de vente immobilière dans laquelle le propriétaire vend son bien à une personne, en échange d’un capital initial (appelé bouquet) et d’une rente qui sera payée jusqu’à la fin de sa vie.
Généralement, le vendeur garde le droit d’habiter le logement tout au long de sa vie (viager occupé), mais il est aussi possible que l’acheteur puisse en prendre possession immédiatement (viager libre).
Ce qui rend ce contrat unique, c’est que le paiement de la rente dépend directement de la durée de vie du vendeur.

Les intervenants et les notions clés

Débirentier

Le débirentier, c’est l’acheteur dans un contrat de viager. C’est lui qui s’engage à verser au vendeur une somme de départ facultative (le bouquet) ainsi qu’une rente périodique, le plus souvent chaque mois, pendant toute la durée de vie du crédirentier.

Crédirentier

Le crédirentier désigne le vendeur du bien en viager. Il reçoit d’abord un éventuel bouquet, puis la rente, qui constitue son revenu régulier, et ceci, généralement, jusqu’à son décès.

Bouquet

Le bouquet correspond à la somme versée par l’acheteur au moment de la signature du contrat viager. Il s’agit d’un paiement initial, complémentaire à la rente, et son montant est négocié entre les parties ; il n’est pas systématiquement exigé.

Rente

La rente est le paiement versé à fréquence régulière (en général, chaque mois) par l’acheteur au vendeur. Elle constitue un appoint financier durable pour le crédirentier et son montant est fixé selon plusieurs critères liés à la vente.

Comment déterminer la valeur de la rente et du bouquet dans un viager ?

Pour calculer le montant du bouquet et de la rente dans une vente en viager, on tient compte de plusieurs éléments essentiels :

• la valeur du bien immobilier,
• l’âge du vendeur,
• le type de viager choisi (occupé ou libre),
• s’il existe ou non un droit d’occupation.

Ces facteurs influencent directement la somme versée au départ (bouquet) ainsi que la rente régulière.
Le bouquet correspond en général à une fraction de la valeur du logement, souvent comprise entre 10 % et 30 %, selon ce que prévoient les parties au contrat. Plus ce montant est important, moins la rente mensuelle sera élevée, et il arrive qu’aucun bouquet ne soit versé ; cela dépend de la négociation.
La rente, elle, est fixée sur la base de la valeur restante du bien, une fois soustrait le bouquet et la valeur de l’occupation éventuelle par le vendeur. On tient également compte de son espérance de vie, de la rentabilité locative du bien et de la durée estimée du versement.
L’âge avancé du vendeur conduit souvent à une rente plus conséquente, car la durée de paiement sera statistiquement moins longue.

En résumé, la répartition entre bouquet et rente dépend d’un équilibre entre leur montant respectif, le profil du vendeur et la configuration du viager. Il est conseillé de consulter un spécialiste pour affiner ces calculs et garantir une juste répartition.

Les tables d’espérance de vie

En Belgique, les tables utilisées pour le calcul de l’espérance de vie dans le cadre d’une vente en viager s’appellent principalement les tables de mortalité publiées par Statbel (l’office belge de statistique).
Ces tables, également appelées tables actuarielles ou tables d’espérance de vie, fournissent pour chaque sexe et à chaque âge l’espérance de vie restante, et servent de référence pour déterminer la durée probable des versements de rente dans un contrat de viager.
D’autres tables spécialisées peuvent aussi être utilisées, comme les Tables Schryvers ou, ponctuellement, les Tables Verdonck.
En général, la table la plus connue et officielle reste celle de Statbel, adaptée et actualisée régulièrement en fonction de l’évolution de la population belge.

Simulation de calcul viager