Est-ce une bonne idée ? Oui, c’est une excellente idée selon nous mais prudence !
L’achat scindé d’une propriété est une technique bien connue de planification successorale. Mais pour ne pas être recalée par l’administration fiscale, elle doit être réalisée dans les règles de l’art.
L’achat scindé est une technique de planification successorale bien connue. Elle consiste à acheter une propriété en démembrement: les enfants achètent la nue-propriété du bien et les parents achètent l’usufruit. Au décès du dernier parent, les enfants deviennent plein propriétaires, sans frais. En général, les parents ont préalablement fait une donation à leurs enfants pour qu’ils achètent la nue-propriété. Dans les faits, ils auront donc financé l’achat de tout l’immeuble et, grâce à cette technique, les enfants ne paieront pas de droits de succession lors du décès de leurs parents. Mais pour que cela fonctionne, la donation doit répondre à l’une des deux conditions suivantes:
– la donation a été enregistrée.
L’enregistrement d’une donation implique le paiement des droits d’enregistrement de 3% (3,3% en Région wallonne). C’est le prix de la sécurité.
– les nu-propriétaires disposaient des fonds librement, c’est-à-dire qu’ils n’ont pas reçu l’argent dans l’objectif d’acheter la nue-propriété de l’immeuble.
Si ni la première, ni la deuxième condition n’est remplie, l’administration fiscale risque donc, au décès du dernier parent (du dernier usufruitier), de calculer des droits de succession sur la valeur de la pleine propriété, en estimant que l’achat de cet immeuble correspondait en fait à une donation déguisée.
Si ni la première, ni la deuxième condition n’est remplie, l’administration fiscale risque donc, au décès du dernier parent (du dernier usufruitier), de calculer des droits de succession sur la valeur de la pleine propriété, en estimant que l’achat de cet immeuble correspondait en fait à une donation déguisée.
Si les parents ne désirent pas enregistrer la donation, les enfants devront pouvoir justifier, au moment du décès de leurs parents, qu’ils disposaient librement des fonds lorsqu’ils ont acquis la nue-propriété de l’immeuble. Comment faire ?
La base est de respecter un délai « raisonnable » entre la donation et l’acquisition. Le nu – propriétaire pourra satisfaire si il peut prouver qu’il disposait des fonds un à deux ans avant l’achat de la nue propriété. Il est conseillé de donner un montant sensiblement différent de la valeur de la nue-propriété à financer.
Une autre possibilité est également envisageable: les nus-propriétaires (s’ils en ont la capacité) empruntent les fonds requis pour financer l’achat de la nue-propriété et les parents ne réalisent la donation qu’après l’achat. Les enfants remboursent alors l’emprunt au moyen des fonds reçus.
Par ailleurs, au décès du premier parent, lorsque l’acquisition est faite en usufruit par les parents et en nue-propriété par les enfants, « il est généralement stipulé que l’usufruit reste acquis au parent survivant pour la totalité et non seulement sur la moitié, afin d’éviter que le parent survivant ne soit pénalisé.
Attention, si un seul des parents intervient à l’opération pour se réserver l’usufruit, l’autre parent ne reçoit pas d’office l’usufruit, sauf si une convention a été faite dans ce sens.
Source: l’Echo de la Bourse.
