1. De quoi s’agit-il ?
Une nouvelle tendance est apparue sur le marché de l’immobilier : les candidats acquéreurs remettent une offre sous pli fermé. En quoi consiste exactement ce système ? À quoi, acheteur ou vendeur, faut-il être particulièrement attentif ?
Lorsque vous vendez votre maison, vous espérez évidemment en obtenir le meilleur prix possible. Vous fixez un prix mais celui-ci ne vous lie pas. En d’autres termes, vous n’êtes pas tenu de vendre votre bien au premier candidat prêt à payer le prix que vous souhaitez obtenir.
Ce que vous ne pouvez pas faire, c’est réunir des candidats acheteurs et les laisser ouvertement enchérir les uns contre les autres. Il s’agirait d’une sorte de vente publique que seuls les notaires sont habilités à diriger. Procéder de cette manière pourrait entrainer la nullité de la vente. En revanche, vous êtes autorisé à proposer aux candidats acheteurs de faire une offre sous pli fermé.
La vente sous pli fermé peut faire penser à une vente publique anonyme, mais ce n’est pas le cas. En fait, dans le cadre de ce système, les acheteurs potentiels peuvent visiter le bien à une date donnée et faire ensuite une offre. Généralement, le vendeur communique un prix indicatif correspondant au prix minimum qu’il s’attend à recevoir pour son bien. Ce type de vente consiste donc simplement à inviter les potentiels acquéreurs à visiter le bien dans un certain délai et ensuite remettre, s’ils le souhaitent, une offre sous enveloppe fermée, elle aussi dans un délai bien défini. Le vendeur est ensuite libre de choisir l’offre qu’il souhaite.
Le vendeur ou l’agent immobilier, via cette technique, ne peut jamais outrepasser ses compétences et faire grimper les enchères. Techniquement, il lui est interdit de communiquer le montant des offres reçues aux acquéreurs afin de les « inciter » à offrir plus pour obtenir le bien. La pratique serait alors illégale et non valable.
ll existe une règle importante dans toute vente : une fois que vous avez fait une offre, vous êtes lié. Partez du principe qu’en faisant une offre, vous pouvez devenir propriétaire du bien. Même lorsque vous enchérissez sous pli fermé, il est judicieux de limiter votre offre dans le temps. Informez-vous également au préalable sur la situation juridique du bien : informations urbanistiques, PEB, frais éventuels… Faites une offre en toute connaissance de cause. Vous n’êtes pas sûr de votre choix ou vous n’avez pas obtenu toutes les réponses à vos questions ? Mieux vaut alors passer votre tour.
2. Comment cela fonctionne-t-il ?
Les candidats acheteurs écrivent une lettre dans laquelle ils indiquent le montant qu’ils souhaitent offrir, lettre qu’ils remettent dans une enveloppe – le fameux ‘pli’ – fermée. L’agent immobilier chargé de la vente met généralement à disposition des modèles de lettre. Le vendeur indique la date limite de la remise des offres.
Ce n’est qu’à l’expiration du délai fixé qu’il procède à l’ouverture des enveloppes et découvre l’identité des candidats et le montant de leur offre.
Il est interdit au vendeur de contacter les candidats acheteurs pour les faire enchérir à nouveau les uns contre les autres pour tenter d’obtenir un prix plus élevé.
Ces ventes sous pli fermé sont encadrées: tous les intéressés doivent être mis au courant du procédé de vente et des règles du jeu dès le départ. Mais il faut savoir que l’agent immobilier, via cette technique, ne peut jamais outrepasser ses compétences et marcher sur les plates-bandes des notaires en faisant grimper les enchères. Techniquement, il lui est interdit de communiquer le montant des offres reçues aux acquéreurs afin de les « inciter » à offrir plus pour obtenir le bien. La pratique serait alors illégale et non valable. Vis-à-vis des tiers, l’agent immobilier ne peut pas faire n’importe quoi, il est soumis au code de droit économique, à la déontologie et à son contrat. Il ne peut pas outrepasser ses compétences et marcher sur les plates-bandes des notaires .
3. La meilleure offre l’emporte-t-elle ?
Dans une vente publique, le bien est attribué au plus offrant. Ce n’est pas nécessairement le cas pour une vente sous pli fermé. Le vendeur peut parfaitement choisir de vendre son bien à une personne dont l’offre est inférieure parce que, par exemple, elle lui inspire davantage confiance qu’une autre qui a fait une offre plus élevée ou parce que l’offre inférieure n’était pas assortie d’une condition suspensive d’obtention d’un crédit.
Le vendeur peut même décider d’arrêter toute la procédure ou de vendre son bien d’une autre manière.
4. À quoi le candidat acheteur doit-il être attentif ?
Alors que le vendeur n’est pas tenu de vendre son bien, l’acheteur est lié par son offre, comme c’est le cas dans une vente ordinaire. L’heureux élu ne peut donc pas faire machine arrière.
Aussi, lorsque l’on fait une offre, il est prudent de fixer une durée de validité et d’indiquer clairement les conditions suspensives (par exemple, une condition suspensive d’obtention d’un crédit). Assurez-vous que les conditions de la vente sous pli fermé permettent bien d’inclure une condition suspensive de ce type.
D’ailleurs, un acheteur a toujours intérêt à le faire. La tentation d’abandonner la condition suspensive peut être grande, mais les conséquences financières sont considérables s’il s’avère que vous n’obtenez pas le crédit escompté.
Sources : Livios – L’ echo de la Bourse – Belnot.be
